Особливості управління арештованою нерухомістю
Найбільш поширеним типом арештованих активів, що передаються АРМА для здійснення заходів з управління, є нерухоме майно.
Водночас найпоширенішими видами нерухомості в управлінні є житлова (будинки, квартири) та комерційна (офісна, складська) нерухомість. Крім того, Агентству передають для збереження економічної вартості також земельні ділянки та об’єкти незавершеного будівництва, ефективне управління якими в теперішніх умовах практично неможливе.
Наразі до Реєстру арештованих активів внесено 2 514 записів про об’єкти арештованої нерухомості, понад половина з яких – нежитлова нерухомість.
Варто зазначити, що після внесення змін до Спеціального закону про АРМА, які набрали чинності 1 листопада цього року, Агентство має управляти нерухомим арештованим майном лише шляхом передачі підприємцям для комерційного використання за договором. Натомість реалізація таких активів можлива виключно після обвинувального вироку суду та конфіскації (спецконфіскації) нерухомості або на підставі згоди власника.
Після отримання судової ухвали про передачу в управління арештованої нерухомості співробітники АРМА мають зібрати максимально можливий обсяг інформації про нерухоме майно у вигляді технічної документації, відомостей про поточних користувачів, зокрема орендарів, розміри орендної плати на подібне майно тощо. Збір даних відбувається шляхом направлення запитів до органу досудового слідства, за ініціативою якого актив передано в АРМА, прокурора у відповідному кримінальному провадженні, законного власника, до бюро технічної інвентаризації та інших організацій, які можуть надати необхідну для подальшого управління активом інформацію.
Важливою складовою підготовки до заходів управління нерухомістю є візуальний огляд працівниками АРМА відповідного об’єкта та фіксування його стану на відео та фото. Часом трапляється, що фактично об’єкт нерухомості істотно відрізняється від відомостей про нього у загальному доступі чи у базах даних. У практиці АРМА є також випадки, коли зазначених в ухвалі об’єктів в реальності не було виявлено взагалі.
Працівниками Агентства обов’язково визначається функціональне призначення нерухомого майна (для торгівлі, розміщення офісів, для житла, окремий будинок, склад, магазин, для надання готельних послуг тощо), що має допомогти зрозуміти потенційні джерела генерування доходів від управління, а також сформувати критерії для майбутнього відбору управителя.
Після відбору управителя на конкурсі та проведення оцінки нерухомості між АРМА та управителем укладається строковий договір. Управитель починає фактичні заходи управління після приймання майна за актом приймання-передачі. Якщо під час фактичної передачі нерухомості управителю буде виявлене майно, щодо якого відсутні будь-які рішення про його арешт та/або передачу в АРМА, управитель має повідомити у письмовій формі про цю обставину Агентство та прокурора.
Управитель має забезпечити збереження арештованого активу у тому стані, в якому нерухомість перебувала на момент її фактичного прийняття від АРМА, що зафіксовано у відповідному акті приймання-передачі, а також забезпечити використання такої нерухомості за її функціональним призначенням. Наприклад, якщо нерухомість передана АРМА на підставі договору управителю як така, що використовується як готель, то зміна профілю використання активу, скажімо, на склад вживаних речей, свідчитиме про недосягнення мети ефективного управління.
Прийнявши нерухомість у фактичне володіння та користування, управитель має в найкоротші строки укласти відповідні договори з особами, які забезпечуватимуть постачання електроенергії, тепла, водопостачання, водовідведення до об’єкту нерухомості. Водночас борги, що виникли у власника таких активів до моменту їх фактичної передачі управителю, надалі залишаються боргами власника, оскільки носієм обов’язків є суб’єкти, а не об’єкти права. До того ж особа, яка невмотивовано відмовлятиметься укладати з управителем зазначені договори, по-перше, відповідно до законодавства вважатиметься такою, що вчиняє кримінальне правопорушення, а, по-друге, якщо внаслідок безпідставної відмови укласти згадані договори управитель втратив можливість використовувати нерухомість з метою отримання прибутку, то зазначена особа має відшкодувати управителю збитки. Також однією з обов’язкових умов договору управління є страхування нерухомості.
Для здійснення ефективного управління арештованою нерухомістю управитель має забезпечити надійну охорону приміщень від можливості потрапляння сторонніх осіб, що може бути забезпечено, насамперед, силами відповідної професійної охоронної структури.
АРМА має чимало прикладів успішного управління як житловою, так і комерційною нерухомістю. Зокрема, одним з успішних прикладів співпраці АРМА та бізнесу є управління арештованою квартирою на Оболонській набережній у місті Києві, від використання якої до державного бюджету вже перераховано близько 700 тисяч гривень чистого доходу від управління (не враховуючи сум сплачених податків та витрат на утримання квартири).
За час управління 195 об’єктами комерційної нерухомості управитель ТОВ «ЖК Воздвиженка» уклав 238 договорів оренди активів та забезпечив понад 40 відновлювальних ремонтів арештованого майна. Завдяки управлінській діяльності компанія сплатила державі майже 53 мільйона гривень, з них понад 23 мільйона склали чисті надходження до Державного бюджету від управління активами, близько 30 мільйонів – сплачені податки. При цьому щомісяця управитель перераховує до бюджету близько 2 млн грн саме в якості надходжень від управління.