"Мета Закону — спростити операції з нерухомістю та зменшити зайві витрати": Олексій Мовчан, заступник голови Комітету з питань економічного розвитку — про нові правила оцінювання майна, зміни для громадян та залучення інвестицій

Нещодавно Верховна Рада ухвалила Закон № 4958-IX, який запроваджує єдині правила оцінювання майна відповідно до міжнародних стандартів.

Що змінить новий Закон, як він вплине на інвестиційну привабливість України та що конкретно зміниться для громадян, які продають, купують, дарують або успадковують нерухомість?

Про це в інтерв’ю Пресслужбі Апарату Верховної Ради України розповів заступник голови Комітету з питань економічного розвитку Олексій Мовчан.

— Чому виникла потреба повністю оновити законодавство про оцінку майна, яке діє з 2001 року? Які ключові проблеми має розв’язати новий Закон?

Україна рухається до європейської та євроатлантичної інтеграції. Це означає, що ми маємо адаптувати регулювання в різних сферах до міжнародних і європейських підходів. Воно не обов’язково має бути ідентичним, але повинно бути сумісним і зрозумілим для наших партнерів. 

Оцінка майна — фундаментальна сфера, яка потребує регулярного оновлення. Закон 2001 року справді містив застарілі підходи до регулювання оцінки майна. 

Оцінка майна є важливим елементом обігу активів, що забезпечує визначення їхньої вартості відповідно до умов, характеру та мети здійснення операцій. Вона сприяє економічно обґрунтованому здійсненню операцій з активами, зокрема їх придбанню, відчуженню, передачі в заставу та інвестуванню.

Є два ключові блоки змін. Перший — запровадження міжнародних і європейських стандартів оцінки. Наразі в Україні діють національні стандарти оцінки. Водночас на міжнародному рівні функціонують авторитетні професійні організації, зокрема Рада з міжнародних стандартів оцінки (IVSC) та Європейська група асоціацій оцінювачів (TEGoVA), які розробляють стандарти оцінки та сприяють поширенню найкращих професійних практик.

Європейські стандарти оцінки ґрунтуються на міжнародних підходах і принципах, але водночас адаптовані до правового та регуляторного середовища Європейського Союзу. Це дозволяє враховувати як загальновизнані підходи до визначення вартості активів, так і специфічні вимоги європейського права.

Новий Закон передбачає запровадження в Україні міжнародних і європейських стандартів оцінки, застосування яких стане обов’язковим відповідно до встановлених законодавством вимог. Це принципово важливо, адже потенційні інвестори в Україну можуть представляти не лише країни Європейського Союзу, а й США, Австралію, Японію та інші держави. Вони працюють у різних регуляторних середовищах і можуть мати різні вимоги до оцінки активів. Запровадження міжнародних і європейських стандартів дозволить враховувати ці особливості та забезпечить зрозумілість і прийнятність результатів оцінки для широкого кола міжнародних партнерів.

Зрештою, це передусім питання залучення капіталу та інвестицій. Українська система оцінки має бути зрозумілою для міжнародних партнерів, відповідати загальновизнаним професійним підходам і забезпечувати довіру до результатів оцінки українських активів.

Другий ключовий блок — зміна підходу до оцінювання нерухомості. В Україні історично окремо регулювали оцінку будівлі та земельної ділянки під нею. Це створює проблеми, адже будівля може належати одній особі, а земля під нею — іншій. Аналогічні труднощі виникають, коли людина купує земельну ділянку, на якій розташований чужий об’єкт нерухомості. Такі ситуації ускладнюють операції з нерухомістю та створюють додаткові транзакційні витрати. Раніше оцінювання будівель і земельних ділянок також здійснювали різні фахівці. Новий Закон передбачає об’єднання цих напрямів у межах єдиної професійної системи. Будівлю та земельну ділянку під нею розглядатимуть як пов’язаний об’єкт нерухомості, а оцінювання має відображатися в одному звіті. Отже, реформа має дві основні цілі: інтегрувати міжнародні стандарти в українську систему та об’єднати підходи до оцінювання будівель і землі. Це має спростити операції з нерухомістю, зменшити зайві витрати й полегшити залучення інвестицій.

— Що конкретно зміниться для громадян, які продають, купують, дарують або успадковують нерухомість? 

Для фізичних осіб кардинальних змін у повсякденних операціях із нерухомістю не очікується. Ми говоримо насамперед про стандарти регулювання, а не про автоматичну зміну ринкової вартості майна. Наприклад, якщо квадратний метр нерухомості в Кропивницькому коштує близько тисячі доларів із певним відхиленням залежно від об’єкта, то сама зміна стандартів оцінки не означатиме, що ця нерухомість одразу подорожчає або подешевшає. Найбільший ефект ми очікуємо для юридичних осіб і фінансових установ. Передусім йдеться про підвищення довіри до оцінки під час банківського кредитування та інших фінансових операцій. Це важливо для економіки загалом. Для громадян головна зміна полягає в тому, що звітам про оцінку можна буде більше довіряти. Сьогодні трапляються випадки, коли вартість майна в оцінці фактично визначають під бажаний результат замовника. Звісно, за такі дії може наставати відповідальність, але нові правила мають зробити маніпуляції складнішими. 

Крім того, Закон відкриває можливість працювати в Україні іноземним оцінювачам і водночас створює умови для доступу українських оцінювачів до іноземних ринків оцінки. При цьому діятиме принцип взаємності: якщо інша держава забезпечує українським оцінювачам безперешкодний доступ до свого ринку без складання додаткових іспитів та отримання ліцензій, аналогічні умови застосовуватимуться до оцінювачів цієї держави в Україні. Водночас важливо розуміти, що Закон лише ухвалено, і багато залежатиме від його практичного впровадження. Саме імплементація покаже, наскільки ефективно нові правила працюватимуть.

— Чи передбачатиме новий Закон окремі правила оцінювання земельних ділянок державної та комунальної власності? Як зміниться роль держави на цьому ринку?

Ми не закладаємо спеціальних умов оцінювання лише через те, що майно перебуває в державній або комунальній власності. Один із принципів, на яких будується сучасна економічна політика України, — конкуренція. Державні, комунальні та приватні суб’єкти мають працювати за зрозумілими правилами. Водночас є окремі особливості, пов’язані з приватизацією державного та комунального майна. Їх необхідно враховувати, але вони не повинні ставати підставою для необґрунтованих переваг або особливого регулювання лише через форму власності.  Натомість Закон передбачає обов’язкову державну реєстрацію звітів про оцінку державного та комунального майна, а також рецензій на такі звіти. Це спрямовано на забезпечення прозорості управління публічними активами, підвищення відкритості інформації про їхню оцінку та зменшення ризиків можливих зловживань.

— Закон також передбачає окреме регулювання оцінки майна для визначення збитків, завданих війною. Які проблеми має розв’язати ця частина реформи?

Україна перебуває в умовах повномасштабної війни, тому нам необхідно враховувати обставини, для яких загальні міжнародні правила не завжди дають готові відповіді. Міжнародні стандарти мають залишатися основою оцінювання, але Україна повинна мати можливість додатково врегульовувати питання, з огляду на власні потреби та обставини. Наприклад, у нас уже діє механізм «єВідновлення», який передбачає компенсацію за пошкоджене або знищене житло. Цей процес має свої особливості, зокрема через обмежені можливості державного бюджету, залучення донорів і необхідність оцінити велику кількість квартир та будинків. Водночас питання збитків, завданих бізнесу, досі не мають настільки комплексного врегулювання. Підприємства можуть намагатися підтвердити свої збитки через суд, однак загальної системи, яка охоплювала б усі ці випадки, бракує. Тому ми закладаємо основу для ширшого регулювання оцінювання воєнних збитків. Воно має враховувати різні обставини та допомогти розв’язувати проблеми, пов’язані з визначенням завданої шкоди.

— Як нова система співвідноситиметься з уже проведеними оцінками збитків і документами, які громадяни та бізнес подали для отримання компенсації?

Це питання потребує окремого опрацювання. Ми маємо враховувати, що характер завданих війною збитків може суттєво відрізнятися залежно від обставин. Наприклад, є активи на тимчасово окупованих територіях, є майно, пошкоджене внаслідок ударів у тилу. Бувають випадки, коли дані про активи або їхній стан утрачені. Для кожної такої ситуації можуть знадобитися різні підходи до визначення збитків. Тому важливо створити систему, яка враховуватиме ці відмінності. Водночас я б не стверджував, що саме цей Закон уже дає вичерпні відповіді на всі питання щодо компенсацій. Його головна мета — запровадження міжнародних стандартів оцінки та зміна підходів до оцінювання нерухомості. 

— Як реформа має захистити громадян і бізнес від штучного завищення або заниження вартості майна?

Це одна з найскладніших частин реформи. За сім років роботи в парламенті я можу сказати, що це одна з найважчих реформ, над якими мені доводилося працювати. Ринок оцінки був дуже проблемним. Йшлося про кримінальні провадження та різні схеми. У цій сфері сформувалося багато суперечливих інтересів, тому знайти баланс було непросто. Складність полягала в тому, що на ринку є багато учасників із різними інтересами. Кожен намагався відстояти власну позицію. Завдання парламенту в такій ситуації — знайти баланс і домовитися про правила, які працюватимуть для всієї системи. Одним із ключових рішень стало реформування професійного самоврядування оцінювачів. Сьогодні оцінювачі фактично працюють відокремлено один від одного. Вони мають відповідні документи та повинні виконувати вимоги держави, але професійна спільнота не має достатньо дієвого механізму колективної відповідальності. Професійні організації оцінювачів існують, однак їхня діяльність не утворює єдиної системи регулювання. Вони можуть займатися навчанням, розробляти кодекси етики та накопичувати експертизу, але цього недостатньо для повноцінного контролю за професійною діяльністю. Водночас держава не має достатніх ресурсів, щоб самостійно ефективно контролювати всіх оцінювачів. За наведеними мною даними, раніше в системі обліковувалося близько 14 тисяч оцінювачів, а зараз — приблизно три тисячі. Частина записів стосувалася фахівців, які фактично вже не працювали. Це свідчить про проблеми з обліком і контролем. Тому ми передбачили створення більш системної моделі регулювання ринку. Вона має об’єднати професійну спільноту, посилити її відповідальність і водночас залишити державі можливість контролювати дотримання законодавства.

— Яку роль у новій системі відіграватиме Національна палата оцінювачів і як вона працюватиме?

Після набуття Законом чинності має бути створена Національна палата оцінювачів. Її задум полягає в тому, щоб сформувати єдиний механізм представництва професійної спільноти за принципом one voice — єдиного голосу. Палата складатиметься з саморегулівних організацій оцінювачів. До неї зможуть входити як наявні організації, так і нові, створені самими оцінювачами. Вони формуватимуть колегіальний орган, обиратимуть керівництво, а голова представлятиме інтереси професії на загальнонаціональному рівні. Цю модель можна умовно порівняти з парламентом, де інтереси депутатів представляють фракції та групи. У нашому випадку таку роль відіграватимуть саморегулівні організації. Ми не хочемо знецінювати досвід, накопичений за приблизно 30 років існування професії в Україні. Наявні організації зробили свій внесок у розвиток галузі, зокрема в навчання фахівців і формування професійної етики. Цей досвід потрібно зберегти, але водночас зробити систему більш відповідальною. Також ми заклали запобіжник від узурпації влади. Якщо нова модель виявиться неефективною або єдина організація не виконуватиме своїх функцій, оцінювачі матимуть можливість змінити систему. У такому разі можна буде скликати всеукраїнський з’їзд і перейти до іншої моделі саморегулювання, за якої кожен оцінювач матиме один голос. 

— Закон передбачає створення двох державних електронних реєстрів — оцінювачів і звітів про оцінку майна та рецензій. Які функції вони виконуватимуть і хто матиме доступ до інформації?

Новий Закон передбачає створення Єдиного реєстру оцінювачів України. Це буде не просто база даних про фахівців, а централізована електронна система взаємодії оцінювачів із Фондом державного майна України, Кваліфікаційно-дисциплінарною комісією оцінювачів, саморегулівними організаціями та Національною палатою оцінювачів України. Через особисті електронні кабінети оцінювачі зможуть обмінюватися документами, проходити необхідні адміністративні процедури, підтверджувати підвищення кваліфікації та здійснювати інші передбачені Законом дії. Це дозволить автоматизувати значну частину процедур, зменшити адміністративне навантаження на оцінювачів, зробити регулювання професійної діяльності більш прозорим і мінімізувати корупційні ризики. Водночас реєстр виконуватиме важливу інформаційну функцію. Для громадян це насамперед можливість перевірити, чи має конкретний фахівець право здійснювати оцінку майна та чи є чинними його кваліфікаційні документи. Для держави та професійної спільноти — інструмент обліку оцінювачів, відстеження їхнього професійного статусу та забезпечення належного функціонування ринку оцінки. Таким чином, йдеться не лише про впорядкування інформації, а й про перехід до сучасної цифрової моделі регулювання оціночної діяльності, яка буде зручнішою для фахівців, зрозумілішою для громадян і прозорішою для всіх учасників ринку.

Другий реєстр — звітів про оцінку майна та рецензій — матиме інше призначення. Єдиний реєстр звітів про оцінку стосується передусім не комерційних, а публічних оцінок. Наприклад, коли оцінку замовляє держава або Національний банк вимагає від банків провести оцінку та внести відповідний звіт до реєстру. Це додатковий інструмент контролю якості оцінювання у великих масивах даних і в окремих сферах, важливих для державного регулювання, зокрема у фінансовому секторі. Водночас реєстрація не буде обов’язковою для всіх оцінок. У законопроєкті визначено категорії оцінок і коло суб’єктів, для яких держава може встановлювати таку вимогу. У цих випадках реєстр стане додатковим механізмом перевірки якості як самої оцінки, так і звіту про неї. За потреби доступ до інформації матимуть також правоохоронні та податкові органи. Тобто йдеться не про обов’язкове внесення до реєстру кожного звіту про оцінку, а про контроль у тих сферах, де цього потребує державне регулювання.

— Закон запроваджує дисциплінарну відповідальність і штрафи. За які саме порушення оцінювачів можуть штрафувати та як визначатимуть розмір санкцій?

Значну увагу в новому Законі приділено відповідальності оцінювачів. Для цього діятиме Кваліфікаційно-дисциплінарна комісія оцінювачів (КДКО), до складу якої увійдуть представники Національної палати оцінювачів України та держави в особі низки державних органів. Комісія розглядатиме порушення та ухвалюватиме рішення про притягнення оцінювачів до професійної відповідальності.

Основну увагу буде зосереджено на порушеннях, які безпосередньо впливають на обґрунтованість і незалежність оцінки. Йдеться насамперед про будь-які маніпуляції з вартістю майна, приховування таких маніпуляцій під час рецензування звітів про оцінку, а також порушення правил врегулювання конфлікту інтересів. Залежно від характеру та тяжкості порушення передбачатиметься тимчасове або постійне обмеження права здійснювати оцінювальну діяльність. Такі обмеження реалізовуватимуться через Єдиний реєстр оцінювачів України. Також одним із заходів професійної відповідальності стане дострокове підтвердження підвищення кваліфікації. Водночас ми працюємо над підвищенням професійного рівня оцінювачів і вдосконаленням системи їхньої підготовки. Зокрема, передбачається посилення кваліфікаційних вимог і забезпечення прозорості іспитів, у тому числі шляхом обов’язкової відеофіксації процесу тестування. Наше завдання — створити систему, в якій професійна компетентність, незалежність і доброчесність оцінювача будуть основою довіри до результатів оцінки.