Як продати житло, що є у спільній сумісній власності

Поширеною формою володіння майном в Україні є спільна сумісна власність. Вона має свої особливості як у користуванні майном, так і при його відчуженні, зокрема продажу.

Спільна сумісна власність – це спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.

Відповідно до статі 368 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) спільною сумісною власністю є:

- майно , набуте подружжям за час шлюбу, якщо інше не встановлено договором або законом. (Немає значення на ім’я кого з подружжя воно було придбано за час шлюбу чи внесено грошовими коштами, якщо інше не встановлено шлюбним договором  чи законом (п. 23 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ про право на шлюб, розірвання шлюбу, визнання його недійсним та поділ спільного майна подружжя» від 21.12.2007 № 11). Розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу (стаття 68 Сімейного кодексу України (далі – СК)).);

- майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі. (Сім’ю складають особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права та обов’язки. Подружжя вважається сім’єю і тоді, коли дружина та чоловік у зв’язку з навчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за батьками, дітьми та з інших поважних причин не проживають спільно. Дитина належить до сім’ї своїх батьків і тоді, коли спільно з ними не проживає (стаття 3 СК)).

Окрім підстав, зазначених у статті 368 ЦК, спільна сумісна власність може виникати на підставі ч. 2 ст. 8 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду».

Існують такі способи продажу житла, що є у спільній сумісній власності:

- продаж усієї квартири/ будинку;

- продаж частки.

Продаж усієї квартири/ будинку

Для продажу такого житла обов’язково необхідна згода усіх співвласників.

Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (стаття 369 ЦК).

Правочини стосовно розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, підписуються всіма співвласниками цього майна або уповноваженими ними особами.

При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена (п. 4 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5).

Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.

Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень (стаття 369 ЦК).

Продаж частки

Якщо не всі співвласники згодні на продаж житла, у такому разі можна продати свою частку. Це може бути частка у праві власності, а також частка виділена у натурі (якщо майно дозволяє це зробити). Для цього необхідно визначити частку, виділити її у натурі або поділити майно.

Згідно зі статтею 67 СК дружина, чоловік мають право укласти з іншою особою договір купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання (догляду), застави щодо своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя лише після її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном .

Визначення частки

Щоб визначити частку у спільній сумісній власності співвласникам потрібно звернутися до нотаріуса.

Крім того, чинне законодавство дозволяє отримати свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя або колишнього подружжя на підставі спільної заяви (стаття 70 Закону України «Про нотаріат» (далі – Закон)). Для цього необхідно звернутися до державного або приватного нотаріуса.

Якщо не вдається дійти згоди, можна вирішити це питання у судовому порядку.

У разі смерті одного з подружжя (колишнього з подружжя) свідоцтво про право власності на частку в їхньому спільному майні видається нотаріусом на підставі письмової заяви другого з подружжя (колишнього з подружжя) з наступним повідомленням спадкоємців померлого, які прийняли спадщину. Таке свідоцтво може бути видано на половину спільного майна (стаття 71 Закону).

Після визначення частки спільна сумісна власність трансформується у спільну часткову власність.

У такому випадку співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності (стаття 361 ЦК). Згода інших співвласників на відчуження своєї частки йому не потрібна. Однак він зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про свій намір . Адже згідно зі статтею 362 ЦК у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. У випадку, якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

Виділ у натурі частки із майна

Співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності, крім випадків, установлених законом.

У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

Виділ частки із такого майна здійснюється у порядку, встановленому статтею 364 ЦК (стаття 370 ЦК).

Так, у разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної сумісної власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

При виділі частки правовідносини спільної часткової власності, як правило, зберігаються, а припиняються лише для співвласника, частка якого виділяється. Винятком з цього правила є ситуація, коли майно належить на праві спільної часткової власності двом співвласникам, тоді має місце поділ спільного майна (Постанова Верховного Суду від 28.07.2021 у справі № 310/7011/17).

Поділ майна

Майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними, крім випадків, установлених законом.

У разі поділу такого майна вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.

У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється.

Договір про поділ нерухомого майна також укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується (стаття 372 ЦК).

Якщо не вдається домовитися щодо виділу чи поділу, можна звернутися до суду.

Зауважуємо, що відповідно до статті 71 ЦК опікун не має права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти правочини щодо поділу, виділу нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є підопічний. Піклувальник має право дати згоду на вчинення таких правочинів також лише з дозволу органу опіки та піклування.

Підпишись на наш Телеграм